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Referentenentwurf zur Aufsicht über die Darlehensvergabe bei Immobilienfinanzierungen

31.10.2016

Das Bundesministerium der Finanzen hat am 31.10.2016 einen Referentenentwurf zur Aufsicht über die Darlehensvergabe bei Immobilienfinanzierungen veröffentlicht. Der Referentenentwurf hat die Finanzstabilität zum Ziel und schafft eine Rechtsgrundlage für die BaFin, um das Darlehensgeschäft der Banken bei Bedarf durch wirkungsvolle Maßnahmen einschränken zu können. Die Verordnung setzt damit einen Rechtsrahmen und noch keine konkreten Grenzen.



Obige Darstellung zeigt auf einen Blick die wesentlichen Inhalte des Referentenentwurfs. Nachfolgend beleuchten wir kurz die Instrumente und die erwarteten Auswirkungen auf die Bankprozesse.

Instrumente:

Festlegung einer Obergrenze für die Relation „Summe gesamtes Fremdkapital / Marktwert der Immobilie zum Zeitpunkt der Darlehensvergabe“. Diese Kennzahl entspricht dem Beleihungsauslauf.

  • Amortisationsanforderung: Vorgabe eines Zeitraums, in dem ein bestimmter Anteil des Darlehens mind. zurückbezahlt sein muss, oder einer maximalen Laufzeit bei endfälligen Darlehen.
  • Obergrenze für die Schuldendienstfähigkeit, definiert als Relation aus „Summe aller Zins- und Tilgungsleistungen für alle Kreditverträge“ / „Einkommen des Darlehensnehmers“ in einem bestimmten von der Aufsicht vorgegeben Zeitraum (diese Definition gilt nur bei natürlichen Personen).
  • Untergrenze für Schuldendienstdeckungsgrad: Für nicht natürliche Person kann stattdessen eine Untergrenze aus der Relation „Mittelzufluss / Schuldendienst“ in einem vorgegebenen Zeitraum definiert werden.
    • Bei endfälligen Darlehen ist eine fiktive Tilgung für die definierte endfällige Laufzeit anzusetzen (rechnerische Tilgungsleistung). Dies gilt für die beiden zuvor genannten Relationen als Ersatz für die Tilgungsleistungen.
  • Obergrenze für die Relation „Summe der Tilgungsverbindlichkeiten eines Schuldners über alle Darlehensverträge“ / „Einkommen des Schuldners“ in einem definierten Zeitraum (Gesamtverschuldungs- /Einkommens-Relation). Bei nicht natürlichen Personen ist an Stelle des Einkommens der Mittelzufluss anzusetzen.

Das Bundesfinanzministerium kann gemeinsam mit der Deutschen Bundesbank die Ausgestaltung der oben genannten Instrumente durch Rechtsverordnung erlassen. Die festgelegten Beschränkungen sind von der Aufsicht jährlich zu überprüfen.

Auswirkungen auf Bankprozesse und Fazit

Ein Teil der Kennziffern wie der Beleihungsauslauf oder die Basisinformationen wie Zins- und Tilgungsleistungen in der Kapitaldienstrechnung dürften in den Kreditentscheidungsregelwerken aller Banken vorhanden sein. Grundsätzlich kommt es darauf an, ob sich einzelne Kennziffern flexibel in den Kreditentscheidungsregelwerken umsetzen, d.h. parametrisieren, lassen oder aufwändig programmiert werden müssen.
Der Kreditvergabeprozess wird auf jeden Fall noch formalistischer als heute. Die Kennziffern müssen gerechnet werden und die einzelnen Kreditanfragen zuerst klassifiziert werden, ob es sich um eine regulierte Neukreditvergabe handelt oder nicht. Die internen Richtlinien für die Kreditvergabe sind an die ggfs. sehr kurzfristig geltenden bzw. zum Einsatz kommenden Instrumente anzupassen bzw. anpassbar zu gestalten.

Die Entscheidungsmechanismen und -grundlagen sind beim jeweiligen Kreditantrag und Kunden zu archivieren bzw. für Meldungen an die Aufsicht oder aufsichtliche Prüfungen zur Verfügung zu halten.

Unter Steuerungsaspekten können die limitierenden Einschränkungen bzw. Auflagen der Aufsicht weitreichende Auswirkungen auf die Neugeschäftsplanungen sowie das Geschäftsmodell haben. Diese gilt es zu bewerten und auch im Hinblick auf die Geschäftsmodellanalyse nach SREP zu beachten

  • Adressrisiko
  • Immobilienfinanzierung

Ihr Ansprechpartner

Thomas Schmidt, Partner

Thomas Schmidt
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Thomas.Schmidt@plenum.de

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